家づくりを始めると、まず気になるのが「坪単価」ですよね。
「坪単価◯◯万円から!」の広告
「あそこは坪単価が安いらしい」
「うちの予算やと、坪単価いくらまでいける?」
坪単価は、家の値段を測る「物差し」として、みんなが使ってます。でも、現場で見積もりや工事に関わってきた立場から、正直に言わせてください。
注文住宅の坪単価、そのままではほぼアテになりません。
「え、じゃあ何を基準に予算を決めたらええの?」——そう思いますよね。安心してください。ちゃんと使える方法があります。
今回は:
- なぜ注文住宅の坪単価はアテにならないのか
- 坪単価を安く見せる「分母のトリック」
- それでも坪単価には「使い道」がある
- 概算見積もりの、施工サイドの本音
- じゃあ、どう予算を決めればいいのか
を、現場目線でお伝えします。
「坪単価いくら?」で家を比べようとしてる施主さん、その前に読んでください。
注文住宅の坪単価は、そのままではアテにならない
まず、一番大事なことから。
注文住宅は、ほぼ「1点もの」
坪単価とは、家の本体価格を、面積で割った数字です。「本体2,000万円 ÷ 40坪 = 坪単価50万円」という具合ですね。
でも、注文住宅って、建売以外はほぼ1点ものなんです。同じ家が、2つとない。間取りも、仕様も、設備も、施主ごとに全部違う。
同じ「40坪の家」でも、中身が全然違えば、値段も全然違う。だから、他人の家の坪単価は、自分の家の参考にほとんどならないんです。
キッチン1つで、100万〜300万も違う
具体的に言いますね。
たとえば、キッチンを1つ選ぶだけでも、100万円から300万円くらい価格が変わります。グレードや、メーカーや、オプションで、これだけの差が出る。
そして、これはキッチンだけの話じゃありません。
- お風呂
- トイレ
- 洗面台
- 床材、建具、窓
- 外壁、屋根
- 設備、機器
家を構成する全ての部材・機器で、同じことが起きます。一つひとつの選択で数十万〜数百万が動いて、それが積み重なる。だから、最終的な総額は、家ごとに大きく変わるんです。
坪単価は「全部終わってから出る」数字
つまり、注文住宅の坪単価というのは——
全ての仕様が決まって、全部の工事が終わってから、初めて出る”結果”の数字なんです。
事前に「坪単価いくら?」と聞かれても、正直、仕様が決まってなければ答えようがない。坪単価は、目安として使う数字ではなく、後から結果として出てくる数字。ここを勘違いしてる施主さんが、すごく多いです。
坪単価を安く見せる「分母のトリック」
もうひとつ、坪単価には知っておくべき「トリック」があります。
「延床面積」か「施工面積」かで、数字が変わる
坪単価は「本体価格 ÷ 面積」で計算します。この面積の取り方で、坪単価は安くも高くも見えます。
- 延床面積:建築基準法で決まった、各階の床面積の合計
- 施工面積:バルコニー、玄関ポーチ、吹き抜けなども含んだ面積
施工面積の方が、面積が大きくなります。坪単価は面積で割るので、分母が大きいほど、坪単価は安く見える。
つまり、同じ家でも、施工面積で計算すれば「坪単価が安い家」に見せられるんです。広告で「坪単価◯◯万円!」と安く見える裏には、こういう計算方法の違いが隠れてることがあります。
「本体価格に何が含まれるか」もバラバラ
さらに、坪単価のもとになる「本体価格」に、何を含めるかも会社によってバラバラです。
- 照明器具
- エアコン
- カーテン
- 設計費用
こういったものが、含まれてる会社もあれば、別途になってる会社もある。だから、A社とB社の坪単価を単純に比べても、意味がないんです。中身が違うものを比べてることになる。
本体価格は、総額の70〜80%でしかない
そして、これは坪単価の話でよく抜けるポイント。
坪単価のもとになる「本体価格」は、家を建てる総額の70〜80%くらいしかありません。残りの20〜30%は:
- 給排水・ガス・電気などの付帯工事
- 地盤改良(土地次第で数十万〜100万円以上)
- 外構工事
- 各種諸費用(ローン、保険、登記、税金など)
坪単価だけ見てると、この「残り2〜3割」を見落として、「思ったより高くついた」となります。
でも、坪単価に「使い道」はある
ここまで「坪単価はアテにならん」と書いてきました。でも、まったく無意味というわけじゃありません。使い方があります。
ハウスメーカーの坪単価は、ある程度参考になる
注文住宅の坪単価はアテにならない、と言いましたが、ハウスメーカーの坪単価は、ある程度参考になります。
理由は:
- 仕上げや仕様が、ある程度決まっている(規格化されてる)
- 実績が大量にある(たくさんの家を建ててる)
だから、ハウスメーカーの坪単価は、「このグレードの家なら、だいたいこれくらい」という物差しとして使えるんです。完全にオーダーメイドの工務店より、価格が読みやすい。
HMの坪単価で「予算感」をつかむ
そこで、賢い使い方を提案します。
ハウスメーカーの坪単価で、自分の予算感をつかむんです。
- 住宅展示場やカタログで、HMの坪単価を見る
- 「このグレードで、この広さなら、だいたいこれくらい」を把握
- それを、自分の予算の物差しにする
いきなり工務店で完全オーダーメイドだと、価格の見当がつきにくい。でも、HMの坪単価という「相場感」があれば、予算の目安が立てやすくなります。
その予算で「地元工務店」に依頼すると合いやすい
そして、ここがポイント。
HMでつかんだ予算感を持って、地元の工務店に依頼すると、割と予算が合いやすいです。
なんでかっていうと——ハウスメーカーは、なかなかいいお値段だからです。笑
ハウスメーカーは、広告費やモデルハウスの維持費、営業の人件費など、いろんなコストが価格に乗ってます。同じような家でも、地元の工務店の方が、そういった上乗せが少ない分、抑えられることが多い。
だから、「HMの坪単価で予算を決めて、実際は工務店で建てる」と、同じ予算でワンランク上の家が建てられたり、予算が浮いたりします。過去の記事「家を安く建てる裏ワザ?」ともつながる話です。
概算見積もりも、叩き台がないと出せない
坪単価と似た話で、「概算見積もり」についても、施工サイドの本音を正直に話します。
「とりあえず概算出して」は、実は難しい
家づくりの相談で、「とりあえず概算の見積もり出してもらえます?」というのは、よくある流れです。
でも、施工する側からすると、これが結構厄介なんです。
なぜかというと——叩き台(施主の要望)がないと、見積もりのしようがないからです。
- どんな間取りか
- どんな設備・仕様がいいか
- どれくらいのグレードを望むか
これが何も決まってないと、何を基準に金額を出せばいいのか分かりません。さっき書いた通り、キッチン1つで100万〜300万動く世界です。要望がないと、正確な数字は出せないんです。
「全部お任せ」なら出せる。でもそれは建売と同じ
「じゃあ、全部お任せで概算出してよ」と言われたら?
確かに、工務店側が全部決めていいなら、概算は出せます。仕様を全部こちらで決めて、それで金額を計算すればいい。
でも、それって——建売と一緒なんですよね。笑
注文住宅の良さは、自分の要望を反映できること。なのに「全部お任せ」にしたら、注文住宅の意味がありません。
だから、施主も「要望」を整理してから頼む
つまり、正確な概算見積もりが欲しいなら、施主側も、ある程度の要望を整理しておく必要があるんです。
- どんな暮らしがしたいか
- 譲れない条件は何か
- 設備のグレード感は、どれくらいか
完璧じゃなくていいです。でも、「叩き台」があるだけで、業者はぐっと具体的な見積もりを出せる。要望を整理することが、正確な予算把握への近道なんです。
これは、業者のためだけじゃなく、施主自身のためでもあります。
じゃあ、どう予算を決める?
ここまでをふまえて、注文住宅の予算の決め方を整理します。
①ハウスメーカーの坪単価で「物差し」をつくる
まずは、ハウスメーカーの坪単価で、ざっくりの予算感をつかむ。
- 展示場やカタログで、相場感を知る
- 「このグレード・この広さなら、だいたいこれくらい」を把握
- それを予算の出発点にする
②自分の「要望」を整理する
次に、自分たちの要望を整理する。
- どんな暮らしがしたいか
- 譲れない条件、優先順位
- 設備のグレード感
これが、正確な見積もりをもらうための「叩き台」になります。
③「総額」で考える(本体+付帯+諸費用)
そして、予算は必ず「総額」で考える。
- 本体工事(総額の70〜80%)
- 付帯工事(給排水・電気・地盤改良・外構)
- 諸費用(ローン・保険・登記・税金)
坪単価や本体価格だけ見てると、残りの2〜3割で予算オーバーします。最初から総額で考えるのが、後悔しないコツです。
④要望を持って、工務店で具体的に詰める
最後に、整理した要望を持って、工務店で具体的に詰めていく。
HMの坪単価で予算感をつかんで、要望を整理して、工務店で具体化する。この流れなら、坪単価に振り回されずに、地に足のついた予算が組めます。
まとめ
長くなったので、まとめます。
注文住宅の坪単価は、そのままではアテにならない
- 注文住宅はほぼ1点もの
- キッチン1つで100万〜300万動く、全部材で同じことが起きる
- 坪単価は「全部終わってから出る」結果の数字
坪単価を安く見せるトリック
- 施工面積で割ると、分母が大きくて安く見える
- 本体価格に含むものが会社でバラバラ
- 本体価格は総額の70〜80%でしかない
でも、使い道はある
- ハウスメーカーの坪単価は、ある程度参考になる
- HMの坪単価で予算感をつかむ
- その予算で地元工務店に依頼すると合いやすい(HMはなかなかいいお値段なので)
概算見積もりも、叩き台がないと出せない
- 要望がないと、見積もりのしようがない
- 「全部お任せ」なら出せるが、それは建売と同じ
- 施主も要望を整理してから頼む
予算の決め方
- HMの坪単価で物差しをつくる
- 自分の要望を整理する
- 総額(本体+付帯+諸費用)で考える
- 要望を持って工務店で具体的に詰める
「坪単価いくら?」という数字は、分かりやすいから、つい振り回されます。でも、注文住宅においては、坪単価は”目安”じゃなく”結果”。そこを勘違いすると、予算計画がブレます。
大事なのは、自分の要望を固めて、総額で考えること。そして、ハウスメーカーの坪単価は「物差し」として賢く使うこと。
数字のマジックに惑わされず、地に足のついた予算で、いい家を建ててください。
業界の中の人として、これからも施主が知らずに損する仕組みを、正直に伝えていきます。
次回予告
次回も、現場で見てきた情報を、施主目線で翻訳してお届けします。
もしまだ読んでない方は、過去の記事もぜひ:
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