土地を買って、いよいよ家の打ち合わせ。そこで地盤調査の結果が出て、こう言われます。
「地盤改良が必要です。100万円ほどかかります」
ここで多くの施主が固まります。
- 本当に必要なのか分からない
- 金額が妥当なのか分からない
- でも断る理由も見つからない
結局、言われたまま払うことになります。
この記事では、そういう場面で施主が何をできるのかを書きます。
先に正直に言っておくと、調査結果を自分で読んで判断するのは無理です。これは現場の人間として、はっきり言っておきます。
でも「だから諦めろ」という話ではありません。できることが3つあります。
- 相談できる先を知っておく
- 土地を決める段階で、先に手を打っておく
- 改良の限界を知っておく
順番に書いていきます。
正直に言うと、調査結果は見ても分かりません
まずここから。
地盤調査の報告書は、施主が見ても大まかにしか分かりません。専門用語が飛び交います。自分が見ても「どこを見たら安心できるか」はさっぱり分からないと思います。
これは施主の勉強不足ではありません。そういう種類の書類です。
「N値」という数字が出てきますが
報告書にはN値という数字が出てきます。地盤の固さを表す数字で、おおまかに言えば大きいほど固いです。
ただ、ここが厄介なところで、何以上なら大丈夫という基準が、土の種類によって違います。
| 土の種類 | 固い地盤とされる目安 |
|---|---|
| 粘性土(粘土) | N値20以上 |
| 砂質土(砂) | N値30以上 |
| 砂礫・玉石(石まじり) | N値50以上 |
| 風化岩・軟岩 | N値50以上 |
さらに、こんな話もあります。石がまじった層では、調査の機械が石に当たって数字が大きく出てしまうことがあります。
そのため専門家は「これは石に当たっただけの数字だから除く」という見極めをしています。つまりプロでも数字をそのまま信じていません。
これを施主が一から勉強して判断するのは、現実的に厳しいと思います。
だから、発想を変えた方がいいです
「どこを見れば安心できるか」を探すのは、たぶん時間の無駄です。
そうではなく、判断を他の人に手伝ってもらう。これが現実的な答えです。その相談先を後で書きます。
工法も金額も、施主には選べません
もう一つ、知っておいてほしいことがあります。
工法は調査結果から決まります
地盤改良の工法は、だいたいこの3つです。
- 表層改良:地表から2mくらいまでの土に固化材を混ぜて固める
- 柱状改良:地中にセメント系の柱を何本も作る
- 鋼管杭:鋼の管を固い層まで打ち込む
この中からどれを使うかは、地盤調査の結果をもとに、最適なものを検討して決まります。固い層がどのくらいの深さにあるか、建てる建物の重さはどうか、といった条件から選定されます。
つまり、施主が「この工法にしてください」と指定するのは不可能です。
工法が決まれば、金額も決まります
そして工法が決まると、金額もだいたい決まります。一般的には、こんな幅で言われています。
| 工法 | 30坪あたりの目安 |
|---|---|
| 表層改良 | 30万〜90万円 |
| 柱状改良 | 100万〜150万円 |
| 鋼管杭 | 150万〜200万円 |
ただしこれはあくまで目安です。実際は土地の広さ、固い層までの深さ、重機が入れるかどうかで変わります。現場によって本当に差が出るので、この表の数字を根拠に交渉するのはおすすめしません。
ここで大事なのは、「安い工法にしてください」という交渉が成り立たないということです。金額は工法に紐づいていて、工法は地盤に紐づいています。
保証とセットになっている場合もあります
これは言い方に気をつけながら書きますが、地盤の補強を手厚くすることで、建物の保証を付けやすくしているという面もあるように感じています。
それ自体は悪いことではありません。保証を出す側からすれば、地盤のリスクを減らしておきたいのは当然です。
ただ、その費用は施主が払っています。だから「なぜこの工法なのか」「この補強は保証の条件になっているのか」を聞いてみる価値はあります。
→ 保証の話は別記事にも書いています:「安心保証」の罠。HMは建てた後の方が高くつく
施主ができる3つの相談先
ここが本題です。「言われたまま払うしかない」と思い込まなくていいということを書きます。
① セカンドオピニオン(別の業者に見てもらう)
一つ目は、調査結果を別の業者に見てもらうことです。
地盤調査や地盤改良を専門にやっている会社があります。そこに報告書を見てもらって、「この判断は妥当か」「他の工法は検討できないか」を聞く方法です。
遠慮する必要はないと思います。100万円単位のお金が動く話です。
② 設計事務所に相談する
二つ目は、設計事務所です。
設計事務所は建物を設計する立場なので、地盤と基礎の関係を分かっています。しかも工事をする業者とは利害が別です。この立場の違いが効きます。
すでに設計を頼んでいる先があるなら、その人に聞くのが一番早いです。
③ 自治体の窓口に聞いてみる
三つ目は、市や県の役所の窓口です。地域によって部署の名前は違いますが、建築や土木を扱う部署があります。
ただし、ここは正直に書いておきます。個人でも相談はできると思いますが、はっきりした答えはもらえないかもしれません。
役所の立場では、特定の業者の見積もりが妥当かどうかを判断する立場にないからです。一般的な考え方や、その地域の地盤の傾向を聞けるくらいかもしれません。
とはいえ、ダメ元で聞いてみる価値はあります。その土地の地盤について、役所が過去の資料を持っていることもあります。
共通して言えること
3つとも、「自分で判断する」のではなく「判断を手伝ってもらう」という形です。
そして、相談するときに聞くべきことは、金額の値引きではありません。
- なぜこの工法が選ばれたのか
- 他の工法は検討されたのか
- この地盤の弱点は、具体的にどこなのか
この3つです。納得して払うのと、分からないまま払うのは、同じ100万円でも全然違います。
土地を決める前なら、もっと手が打てます
ここまでは「改良が必要と言われてから」の話でした。
でも実は、土地を決める段階の方が、はるかに手が打てます。
盛土か切土か。これは先に分かります
造成された土地には、盛土と切土があります。
- 盛土:低いところに土を盛って平らにした
- 切土:高いところを削って平らにした
このうち、地盤改良が必要になりやすいのは盛土です。後から盛った土なので、まだ締まりきっていないことがあります。
逆に切土は、もともとそこにあった地面(地山)がそのまま出てくるので、しっかりしている場合が多いです。
そして、埋立地はほぼ杭打ちが必要になると考えておいた方がいいです。
ただし、結局は調査しないと分かりません
ここは誤解してほしくないところです。
盛土だから必ず改良が必要、切土だから必ず不要、という話ではありません。最終的には地盤調査をしないと分かりません。
ただ、盛土の土地を検討しているなら、改良費を予備費として見込んでおく。これはできます。
逆に言えば、土地の価格だけ見て予算を組むと、後から100万円が降ってきます。
→ 詳しくはこちら:見積もりより高くなるのはなぜ?追加費用の正体と、契約前の確認ポイント
田んぼや畑の跡地はどうなのか
よく聞かれるので書いておきます。
田んぼや畑の跡地は、表土をしっかり処理すれば地盤は意外としっかりしていることがあります。下の層は粘土層のことが多いです。
ただし、それも地盤調査をしてからの話です。そして田んぼ・畑の跡地で本当に効いてくるのは、地盤よりもインフラ(給水・汚水・電気がどこまで来ているか)です。
→ 詳しくはこちら:田んぼの跡地に家を建てても大丈夫?
→ 詳しくはこちら:畑の跡地に家を建てるなら。安さの理由はインフラにあります
まとめ
整理します。
調査結果は、施主が見ても分かりません
- 専門用語が多く、N値の基準は土の種類で変わる
- 石に当たると数字が大きく出るので、プロでも見極めが必要
- 一から勉強して判断するのは現実的に厳しい
工法も金額も、施主には選べません
- 工法は調査結果から選定される。施主が指定するのは不可能
- 金額は工法に紐づく。「安い工法で」という交渉は成り立たない
- 保証の条件になっている場合もあるので、理由は聞いていい
できることは、この3つ
- 別の業者にセカンドオピニオンをもらう
- 設計事務所に相談する(工事業者と利害が別)
- 自治体の窓口に聞いてみる(ただし明確な答えは期待しすぎない)
土地を決める前なら、もっと手が打てる
- 盛土は改良が必要になりやすい。切土は地山でしっかりしている場合が多い
- 埋立地はほぼ杭打ちが必要
- 盛土の土地なら、改良費を予備費に見込んでおく
最後に一つ。改良しても「絶対」はありません
これは大事なことなので、最後に書いておきます。
地盤改良は、やらないよりは確実に安心です。それは間違いありません。
でも絶対はありません。
ここ最近の地震は規模が大きく、しかも長い時間揺れます。地盤を補強したからといって、自分の家は大丈夫だと言い切れるものではありません。
それから、よく混同されることですが、免震構造と、杭などによる地盤補強は別物です。
- 地盤補強:地盤そのものの弱さを補う
- 免震構造:揺れを建物に伝えにくくする仕組み
地盤改良をしたからといって、揺れに強い家になったわけではありません。ここを勘違いしていると、いざというときに「こんなに金をかけたのに」となってしまいます。
それでも、聞くことには意味があります
地盤改良で損をするのは、金額が高かった人ではありません。分からないまま払って、何に払ったのかも分からない人です。
100万円を払うなら、せめて「なぜ必要なのか」を自分の言葉で説明できる状態になってから払う。それだけで十分です。
業界の中の人として、これからも施主が知らずに損する仕組みを、正直に伝えていきます。
土地と基礎について、もっと詳しく
地盤の話は、土地選びと基礎の話とつながっています。あわせて読んでみてください。
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