家づくりで、最初にして最大の分かれ道が、土地選びです。
間取りや設備は、後からある程度どうにでもなります。でも土地は、一度買ったら変えられない。しかも——土地の条件によって、建物にかかる費用が大きく変わることは、あまり知られていません。
このブログでは、土地についていくつかの記事を書いてきました。それらを通して見えてきたのは、こういうことです。
安い土地には、必ず理由がある。そして、その安さは建築費で相殺されることがある。
「安い土地=悪い土地」と言いたいわけではありません。理由を知って、納得して選べば、安い土地は十分アリです。問題なのは、理由を知らずに、土地の値段だけで判断してしまうこと。
この記事では、これまでの土地記事をまとめて、安さの理由と、施主が持つべき判断軸を整理します。
大前提:安い土地には、理由がある
まず、土地を見るときの大前提から。
相場より安いなら、必ず何かある
土地の値段は、基本的に市場が決めています。周りより明らかに安い土地があれば、そこには何かしらの理由があります。
- 地盤や水はけに不安がある
- 形が使いにくい
- 方角や日当たりが不利
- その他、買い手が敬遠する条件がある
「掘り出し物を見つけた!」と思っても、たいていの場合、その安さには先人たちが避けてきた理由があります。
理由を知って選べば、問題ない
ただし——安い土地が悪い、という話ではありません。
大事なのは、「なぜ安いのか」を理解した上で、そのデメリットを受け入れられるかどうか。理由を知って納得して買うなら、安い土地は賢い選択になります。知らずに買って、後から気づくのが一番きついんです。
では、具体的にどんな「理由」があるのか。代表的な3つを見ていきます。
理由①「地盤・水はけ」に不安がある土地
一つ目は、地盤や水はけの問題です。代表的なのが、田んぼを埋めて造成した土地(田んぼ跡地)。
気にすべきは「地盤」より「水はけ」
「田んぼ跡地は地盤が弱いから危ない」とよく言われます。でも現場から見ると、地盤そのものは、地盤改良でなんとかなる部分です。改良費はかかりますが、対処法は確立されています。
それより現場で気になるのは、水はけの方です。もともと水を溜めるための土地だったわけで、周りより低い位置にあることも多い。雨のあと、水がなかなか引かない土地は、住んでから地味に効いてきます。
建物より「外構」で効いてくる
水はけの問題は、建物本体より外構に出やすいです。庭に水が溜まる、駐車場がぬかるむ、といった形で。だから、こういう土地を検討するときは、周りとの高低差と、雨のあとの状態を見ておくといいです。
→ 詳しくはこちら:田んぼ跡地に家、危険?現場の印象と「本当の注意点」
理由②「形」が使いにくい土地
二つ目は、土地の形です。代表的なのが、旗竿地(はたざおち:細い通路の奥に敷地がある形)。
安い理由は「建築費が上がる」から
旗竿地が安いのは、単に使いにくいからだけではありません。建てるときに、余計なお金がかかるからです。
- 大型車やクレーンが入れない
- 資材を人力で運ぶ必要がある
- 工事の手間が増える
- 結果、建築費が上乗せされる
土地代で200万円安くても、建築費で100万円上乗せされたら、実質の差は100万円。土地の安さが、そのまま得にはならないわけです。
それでも選ぶ価値はある
一方で、旗竿地には道路から離れて静か、視線が入りにくいといったメリットもあります。デメリットとコストを理解した上でなら、十分アリな選択です。
→ 詳しくはこちら:旗竿地はなぜ安い?建築費が割高になる本当の理由
理由③「方角」が不利な土地
三つ目は、方角です。代表的なのが、北向きの土地。
これも「建築費で相殺」される構造
北向きの土地が安いのも、昔から人気がなく、避けられてきたからです。そして旗竿地と同じで、安さは建築費で相殺されることがあります。
日当たりの不利を設計で補う必要があり、その工夫にはお金がかかる。北向きの設計に強い業者に頼む必要も出てきます。
気にすべきは「明るさ」より「湿気」
現場目線で言うと、北向きで本当に気にすべきは、明るさより湿気です。日が当たらない=乾きにくい。北側の部屋の使い方(パントリーや物置にする)、換気の工夫、外構での対策などが要ります。
明るさの方は、日中家にいない暮らし方なら、照明でかなりカバーできます。
→ 詳しくはこちら:北向きの土地はなぜ安い?「安さの理由」と判断基準
そもそも、土地選びで後悔する人の共通点
安さの理由を3つ見てきましたが、そもそも土地選びで後悔する人には、共通する特徴があります。
土地だけを見て、家を見ていない
一番多いのが、土地の条件だけで判断してしまうこと。
- 「安いから」
- 「広いから」
- 「駅から近いから」
もちろん大事な条件です。でも、その土地に、どんな家が建つのかを確認しないまま契約してしまうと、後から「思ってた家が建たない」「予算が足りない」となりがちです。
土地を決める前に、建てる人に相談する
これを防ぐ方法は、シンプルです。土地を決める前に、工務店や設計事務所に相談すること。
- この土地に、希望の家は建つか
- 追加で、どれくらい費用がかかりそうか
- 気をつけるべき点はあるか
建てる側の人間が見れば、その土地の「建築費に効いてくる条件」が見えます。契約前のひと手間で、後悔はかなり防げます。
→ 詳しくはこちら:土地選びで後悔する人が多い3つの特徴
まとめ:土地は「建物込み」で判断する
長くなったので、まとめます。
大前提:安い土地には、理由がある
- 相場より安いなら、必ず何かある
- でも理由を知って選べば、問題ない
- 知らずに買って、後から気づくのが一番きつい
安さの理由①地盤・水はけ
- 田んぼ跡地など。地盤より「水はけ」に注意
- 建物より外構に効いてくる
安さの理由②形
- 旗竿地など。工事の手間で建築費が上がる
- 静かさなどのメリットもある
安さの理由③方角
- 北向きなど。設計の工夫にお金がかかる
- 明るさより「湿気」に注意
後悔しないために
- 土地だけ見て、家を見ないのが失敗のもと
- 土地を決める前に、建てる人に相談する
土地選びで一番大事なのは、「土地代」だけで判断しないことです。
安い土地には理由があり、その理由は建築費に跳ね返ってくることがあります。だから見るべきは、「土地+建物」のトータル。この視点さえ持っておけば、安い土地も、正しく評価できます。
「この土地、安いけど大丈夫かな」と迷ったら、建てる側の人に一度相談してみてください。それだけで、判断の精度は大きく変わります。
業界の中の人として、これからも施主が知らずに損する仕組みを、正直に伝えていきます。
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