土地を探していると、もともと畑だった土地が出てくることがあります。相続した畑に家を建てる、という方もいるでしょう。
そこで気になるのが、これです。
「畑だった土地って、地盤は大丈夫?」
「田んぼよりはマシ?」
もちろん地盤は大事です。でも、現場でいろいろな造成や工事を見てきた立場から言うと——一番気をつけてほしいのは、地盤より「インフラ」です。
土地が安いからと飛びついて、後から給水や電気の引き込みで数百万円かかる。そういうことが、実際に起こります。
今回は:
- 畑と田んぼ、地盤の違いはどこにあるのか
- 水はけの考え方
- そして最大のネック、インフラの話
を、現場目線でお伝えします。
畑と田んぼ、違いは「表土」
まず、多くの人が気にする地盤の話から。
下の層は、どちらも粘土層のことが多い
「田んぼは水を張るから地盤が弱い。畑はマシ」——よく言われる話です。
確かに、表面の土(表土)は違います。ただ、現場の感覚で言うと、下の層は、基本的にどちらも粘土層であることが多いです。
つまり、表面が違うだけで、その下は似たようなもの。「畑だから安心」「田んぼだから危ない」と、表面だけで判断するのは正確ではありません。
表土をしっかり処理すれば、意外としっかりしている
その上で、表土をきちんと処理すれば、地盤は割としっかりしていることが多いです。
農地の表面は、作物を育てるために柔らかくしてあります。その部分を適切に取り除いて処理すれば、下の地盤が出てきます。ここをきちんとやるかどうかが、まず一つのポイントです。
ただし「だから改良は要らない」ではない
念のため書いておきますが、これは「地盤改良が必要ない」という話ではありません。
- 必ず地盤調査をする
- その結果を踏まえて、基礎の設計をしっかりする
土地によって状態はまったく違うので、調べてみないと分かりません。調査をして、必要なら改良や杭を入れる。これは、畑でも田んぼでも同じです。
水はけは「その土次第」
以前、「田んぼ跡地は地盤より水はけが気になる」という記事を書きました。畑はどうかというと——これも一概には言えません。
畑でも、水はけが悪いところはある
「畑は水を張らないから水はけがいい」とは限りません。場所によって、水はけが悪いところもあります。
逆に、砂地のような土地なら、水はけはいいです。結局のところ、その土地の土の性質次第ということになります。
悪くても、排水計画を立てれば問題ない
ただ、水はけが悪かったとしても、きちんと排水計画を立てて施工すれば、問題ありません。
- 敷地のどこに水を流すか
- 周りとの高低差をどう取るか
- 外構工事で、どう処理するか
こういったことを設計の段階で考えておけば、対処できます。「水はけが悪い=アウト」ではなく、「計画が必要」というだけです。
最大のネックは「インフラ」
ここからが本題です。畑の土地で、一番お金がかかる可能性があるのがインフラです。
給水・排水・電気が「近くにあるか」
家を建てるには、これらが必要です。
- 給水(水道)
- 汚水の排水
- 雨水の排水
- 電気
畑はもともと農地なので、これらが引かれていないことがよくあります。しかも、近くまで来ていなければ、遠くから引っ張ってくる必要があります。
条件は、だいたいこの3段階です。
- 敷地内まで引き込まれている → 一番いい
- 前面道路まで来ている → 敷地に引き込む工事が必要
- 前面道路にもない → 最寄りの道路の配管まで迎えに行く
実際にかかった費用の例
これ、どれくらいの金額になるのか。実際の例を挙げます。
以前やった給水管の引き込み工事では、約30mの距離で、350万円程度かかりました。これは給水管だけの話で、汚水管や電気は別です。
なぜこんなにかかるかというと、道路を掘る工事になるからです。アスファルトを壊して、配管を通して、また元通りに復旧する。その費用が乗ってきます。
前面道路まで来ている場合でも、敷地への引き込み工事で軽く100万円は超えると考えておいた方がいいです。
安い土地には、安い理由がある
このブログでは、旗竿地や北向きの土地について書いてきましたが、畑の跡地も同じです。
安い土地には、安い理由がしっかりあります。
土地が200万円安くても、インフラで300万円かかれば、トータルでは高くつきます。土地の値段だけを見て判断しない——これは、どんな土地でも共通する話です。
だから、買う前に確認する
対策はシンプルです。土地を買う前に、インフラの状況を確認すること。
- 給水、汚水、雨水、電気がどこまで来ているか
- 引き込むとしたら、どれくらいの距離になるか
- おおよそ、いくらくらいかかりそうか
不動産会社に聞くか、工務店に相談すれば、調べてもらえます。契約前のひと手間で、数百万円の想定外を防げます。
まとめ
まとめます。
畑と田んぼ、違いは「表土」
- 下の層は、どちらも粘土層のことが多い
- 表土をしっかり処理すれば、地盤は意外としっかりしている
- ただし地盤調査は必須、基礎の設計もしっかり
水はけは「その土次第」
- 畑でも水はけが悪いところはある
- 砂地なら水はけはいい
- 悪くても、排水計画を立てれば問題ない
最大のネックはインフラ
- 給水・汚水・雨水・電気が、どこまで来ているか
- 前面道路から引き込むだけでも、軽く100万円超
- 遠くから引っ張る場合、給水管だけで350万円という例も(30m)
- 道路を掘って復旧する費用がかかるため
なお、農地に家を建てる場合は、農地転用の手続きが必要になります。ここは僕の専門ではないので詳しく書けませんが、手続きに時間がかかることもあるので、早めに調べておくことをおすすめします。
畑の跡地は、日当たりがよく、広さもあって、条件としては悪くありません。土地の価格も、周りより安いことがあります。
ただ、その安さの理由は、たいていインフラにあります。買う前にそこを確認しておけば、後から慌てずに済みます。土地だけでなく、「家が建つ状態にするまで、いくらかかるか」で判断してください。
業界の中の人として、これからも施主が知らずに損する仕組みを、正直に伝えていきます。
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